Így hathat az ingatlanárakra a július 1-én életbe léptethető településvédelmi törvény

A jogszabály megalkotásának hátterében az a felismerés áll, hogy különösen a vonzó, dinamikusan fejlődő településeken – mint például a nagyvárosi agglomerációk vagy a kiemelt turisztikai övezetek – a hirtelen és nagymértékű betelepülés komoly terheket ró a helyi infrastruktúrára. Az utak, közművek, oktatási és egészségügyi intézmények kapacitása véges, és a gyors népességnövekedés ezek túlterheléséhez, az ellátás színvonalának romlásához vezethet. Mindez rontja az ott élők életminőségét, és hosszú távon akár a település élhetetlenné válását is eredményezheti. A törvény egyik alapelve tehát ezen negatív hatások mérséklése, a fenntartható fejlődés biztosítása, valamint a helyi közösségek döntési jogának erősítése saját településük sorsának alakításában. Az elmúlt években tapasztalt intenzív kiköltözési hullám és egyes térségek népszerűségének ugrásszerű növekedése számos helyen feszültséget okozott, amelyre a jogalkotó ezzel a törvénnyel kíván reagálni. Ugyanakkor fontos szempont, hogy a szabályozás ne váljon a mobilitás indokolatlan gátjává, elkerülve a települések „bezárkózását” és az ebből fakadó esetleges újabb társadalmi-gazdasági problémákat.  

A helyi önazonosság védelméről szóló törvényjavaslat jelenleg a parlamenti elfogadás fázisában van, és a tervek szerint 2025. július 1-jén léphet hatályba. Fontos kiemelni, hogy a jogszabálytervezet átesett egy társadalmi egyeztetési folyamaton, amelynek eredményeképpen bizonyos, korábban felmerült szigorúbb elemek, mint például az ingatlanvásárlás teljes kizárásának lehetősége, kikerültek a véglegesnek szánt szövegből. Ez azt jelenti, hogy bár az önkormányzatok kapnak eszközöket a betelepülés szabályozására, a tulajdonszerzés alapvető joga továbbra is megmarad, legfeljebb bizonyos korlátozásokkal és feltételekkel. A törvénytervezet nyilvánosságra kerülése és a tervezett hatálybalépés közötti időszak önmagában is hatással lehet a piaci szereplők magatartására. Egyesek előrehozhatják ingatlan tranzakcióikat, míg mások a kivárás mellett dönthetnek, amíg a szabályozás részletei és várható helyi alkalmazása nem tisztázódik. Ez a bizonytalansággal teli „várakozási időszak” önmagában is képes piaci mozgásokat, akár torzulásokat is generálni.  

A törvény rendelkezései elsősorban az önkormányzatokat érintik, amelyek új, jelentős jogköröket kapnak a helyi szabályozás kialakításában és a betelepülés befolyásolásában. Az ingatlantulajdonosok számára a jogszabály közvetlen hatással lehet ingatlanaik értékére, eladhatóságára és a tranzakciók lebonyolításának feltételeire. A potenciális vásárlók, különösen azok, akik nem helyi lakosok és nem esnek a mentességi kategóriák valamelyikébe, új korlátozásokkal, adminisztratív eljárásokkal és esetlegesen többletköltségekkel (pl. betelepülési adó) szembesülhetnek. Az ingatlanfejlesztőknek pedig alkalmazkodniuk kell a megváltozó keresleti és kínálati viszonyokhoz, valamint az egyes településeken bevezetendő egyedi előírásokhoz, ami alapvetően befolyásolhatja beruházási döntéseiket és projektjeik megtérülését. Mindezeken túl, a törvény közvetett módon hatással lehet a kapcsolódó ágazatokra is, mint például a hitelnyújtó intézményekre, amelyek óvatosabbá válhatnak a korlátozásokkal érintett településeken történő finanszírozással , valamint az ingatlanközvetítői és ügyvédi tevékenységre is.  

Az önkormányzatok új eszközei a betelepülés szabályozására

A törvényjavaslat egyik legfontosabb eleme az elővásárlási jog intézményének potenciális kibővítése. Az önkormányzatok helyi rendeletben írhatnak elő elővásárlási jogot , ami eddig sem volt ismeretlen a magyar jogrendben. Azonban egy figyelemre méltó újítás lehet, hogy szakértői értelmezések szerint ezt a jogot már nem kizárólag az önkormányzat vagy a közvetlen szomszédos ingatlan tulajdonosa gyakorolhatná, hanem kiterjedhetne bármely, az adott településen lakóhellyel rendelkező személyre is. Amennyiben ez a kiterjesztett értelmezés válik gyakorlattá, az jelentősen megnövelheti az ingatlan-adásvételi tranzakciók bonyolultságát és időtartamát. Egy ilyen helyzetben ugyanis potenciálisan nagyszámú jogosult jelentkezhet egy-egy meghirdetett ingatlanra, ami komoly bizonytalanságot okozhat mind az eladók, mind a külső, nem helyi vevők számára. Az önkormányzatoknak lehetőségük lesz arra is, hogy az elővásárlási jogot csak bizonyos településrészekre vagy meghatározott ingatlantípusokra korlátozzák, ezzel finomhangolva a szabályozás hatását.  

A lakcím létesítésének korlátozása vagy feltételekhez kötése egy másik erős eszköz lehet az önkormányzatok kezében. A törvény alapján helyi rendeletben írhatják elő, hogy a településen lakcímet létesíteni csak bizonyos feltételek teljesítése esetén lehet. Ilyen feltétel lehet például valamilyen közérdekű kötelezettségvállalás teljesítése, amely akár pénzbeli hozzájárulás formáját is öltheti. Bár a jogszabály hangsúlyozza, hogy ezek a feltételek csak „észszerű mértékűek” lehetnek, e fogalom pontos tartalma és gyakorlati alkalmazása még számos kérdést vet fel. A lakcímhez kötöttség alapvető fontosságú lehet a helyi közszolgáltatások, mint az óvodai, iskolai elhelyezés vagy az orvosi alapellátás igénybevétele szempontjából, így ezen eszköz alkalmazása közvetlenül befolyásolhatja, hogy ki és milyen feltételekkel válhat hivatalosan is az adott közösség tagjává. Az „észszerű mérték” meghatározása körüli esetleges jogviták és a jogorvoslati lehetőségek hatékonysága kulcsfontosságúak lesznek a rendszer működőképessége szempontjából.  

A törvényjavaslat felhatalmazza az önkormányzatokat arra is, hogy úgynevezett „betelepülési adót” vessenek ki. Ennek az új típusú helyi adónak a célja kettős lehet: egyrészt forrást teremthet a megnövekedett lakosságszám miatt szükségessé váló infrastrukturális fejlesztésekhez (utak, közművek, intézmények bővítése), másrészt a betelepülési szándék mérséklésével hozzájárulhat a település népességnövekedési ütemének kontrollálásához. Szakértői vélemények szerint a törvény egyik nem titkolt célja éppen az önkormányzatok számára új bevételi források biztosítása lehet. Az adó konkrét mértékét és a kivetés részletes szabályait a helyi önkormányzatok saját hatáskörben, rendeletben határozhatják meg, várhatóan figyelembe véve a helyi gazdasági viszonyokat, az ingatlanpiaci helyzetet és az „észszerűség” már említett, általános elvét. Ezen adó bevezetése jelentősen megdrágíthatja az ingatlanszerzést az érintett településeken, ami közvetlen hatással lehet a keresletre és az árakra.  

Az önkormányzatok jelentős szabadságot kapnak abban, hogy a fent említett eszközöket (elővásárlási jog, lakcímkorlátozás, betelepülési adó) hogyan alkalmazzák. Lehetőségük van arra, hogy ezek közül csak egyet vagy akár többet is egyidejűleg bevezessenek, és dönthetnek úgy is, hogy a korlátozások csak a település bizonyos, különösen érzékeny vagy túlterhelt részeire vonatkoznak. Ez a nagyfokú rugalmasság lehetővé teszi a helyi viszonyokhoz igazodó, differenciált szabályozást, ugyanakkor azt is eredményezheti, hogy országosan, sőt akár egy-egy régión vagy településen belül is rendkívül heterogén szabályozási környezet alakul ki. A helyi rendeletek konkrét tartalma, a bevezetett korlátozások szigorúsága és a mentességi szabályok pontos meghatározása kulcsfontosságú lesz az ingatlanpiacra gyakorolt tényleges hatások szempontjából. Ez a diverzifikáció jelentősen megnehezítheti az országos ingatlanpiaci trendek elemzését és az egyes települések közötti összehasonlítást, mivel minden egyes önkormányzat egyedi „mikropiacot” hozhat létre sajátos szabályokkal.  

Az alábbi táblázat összefoglalja az önkormányzatok kezébe adott új szabályozási eszközöket és azok potenciális közvetlen piaci hatásait:

Kivételek és mentességek a törvény hatálya alól

A helyi önazonosság védelméről szóló törvény nem kívánja teljes mértékben meggátolni a népességmozgást, ezért számos mentességi kategóriát határoz meg, amelyek biztosítják, hogy bizonyos élethelyzetekben vagy társadalmi csoportok esetében a betelepülési korlátozások ne érvényesüljenek. Az egyik legfontosabb ilyen kategória a helyi származáshoz vagy meglévő családi kapcsolatokhoz kötődik. Mentesülnek a korlátozások alól azok, akiknek a származási helye az adott település, illetve akiknek a Polgári Törvénykönyv szerinti közeli hozzátartozója már helyben él vagy az adott településen ingatlannal rendelkezik. Szintén kivételt képez az a személy, aki munkavállalási céllal kíván letelepedni, és ezt teljes bizonyító erejű magánokiratban tett nyilatkozattal igazolja. E mentességek célja, hogy a jogszabály ne akadályozza a természetes családegyesítést, a gyökerekhez való visszatérést, valamint a munkaerőpiaci mobilitást, amely a gazdaság működése szempontjából elengedhetetlen. Ugyanakkor e mentességek igazolása és ellenőrzése adminisztratív terheket róhat mind a kérelmezőkre, mind az önkormányzatokra, és felveti a potenciális visszaélések (például színlelt munkavállalási nyilatkozatok) megelőzésének kérdését is.  

Kiemelt figyelmet érdemel az állami otthonteremtési támogatásokkal lakást szerzők speciális helyzete. A törvényjavaslat értelmében mindazok, akik lakáscélú állami támogatás – például Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK), Babaváró támogatás vagy egyéb, a kormányzat által biztosított kedvezmény – igénybevételével vásárolnak ingatlant, mentesülnek a településvédelmi korlátozások alól. Ez a mentesség kiterjed a támogatással szerző személy közeli hozzátartozóira is. E rendelkezés egyértelműen összhangban áll a kormányzat családpolitikai törekvéseivel, és azt hivatott biztosítani, hogy a helyi önazonosság védelmét célzó intézkedések ne gördítsenek akadályt az otthonteremtési programok sikeres megvalósulása és a családok lakáshoz jutása elé. Ez a kivétel egy jelentős és aktív vásárlói réteget érint, különösen a fiatalabb, gyermekes vagy gyermekvállalás előtt álló generációk körében, így egyfajta „védett” keresleti szegmenst hoz létre a piacon, amely továbbra is szabadabban mozoghat a települések között.  

A törvény további, specifikus személyi köröket is mentesít a korlátozások alól, figyelembe véve azok különleges élethelyzetét vagy társadalmi szerepét. Ilyenek például az egyházak vagy egyházi jogi személyek alkalmazásában álló egyházi személyek, a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmények tanulói és hallgatói, valamint a különböző intézményekben (például szociális otthonokban, büntetés-végrehajtási intézetekben) élők. Mentesülnek továbbá azok is, akik elemi csapás, természeti katasztrófa vagy súlyos baleset következtében váltak otthontalanná. Fontos megjegyezni, hogy a turisták által igénybe vett szálláshely-szolgáltatás önmagában nem minősül betelepülésnek, így rájuk a korlátozások nem vonatkoznak. Ezen kivételek biztosítják, hogy a társadalom működése szempontjából nélkülözhetetlen vagy különösen sérülékeny helyzetben lévő csoportok mobilitása ne szenvedjen csorbát. Például a diákok mentessége az egyetemi városokban elengedhetetlen az oktatási rendszer zavartalan működéséhez és az albérletpiac stabilitásához.  

A mentességi feltételek gyakorlati alkalmazása és az elbírálási folyamat számos kihívást rejthet. A mentesség igazolása várhatóan különböző dokumentumok benyújtását teszi szükségessé, és az önkormányzatoknak kell majd elbírálniuk a kérelmeket, jellemzően 30 napos ügyintézési határidővel, amely indokolt esetben további 30 nappal meghosszabbítható. Ez az adminisztratív eljárás időbeli csúszásokat és többletterheket róhat mind a betelepülni szándékozókra, mind a hivatali apparátusra. Felmerül a kérdés, hogy az önkormányzatok milyen mélységben és milyen kritériumok alapján vizsgálják majd a benyújtott igazolásokat, például egy munkavállalási szándékról szóló teljes bizonyító erejű magánokirat valóságtartalmát. Az elutasító döntésekkel szemben közigazgatási per indítható , de ennek idő- és költségigénye sokakat elriaszthat a jogérvényesítéstől. Az eljárási szabályok és a mentességek értelmezésének esetleges bizonytalansága önmagában is visszatartó erővel bírhat, és a bonyolult, elhúzódó procedúra kockázata beépülhet a piaci szereplők döntéseibe.  

Az alábbi táblázat a főbb mentességi kategóriákat és azok rövid leírását tartalmazza:

A törvény várható közvetlen hatásai az ingatlanpiaci keresletre és kínálatra

A helyi önazonosság védelméről szóló törvény hatálybalépése várhatóan érezhetően befolyásolja majd az ingatlanpiaci keresletet, különösen azokban a településekben, ahol az önkormányzatok aktívan élnek a jogszabály által biztosított szabályozási eszközökkel. Amennyiben egy település elővásárlási jogot vezet be széles körben, lakcím létesítési korlátozásokat vagy betelepülési adót ír elő, az valószínűsíthetően csökkenti a külső, nem helyi és a mentességi kategóriákba nem tartozó vásárlók érdeklődését. A Duna House elemzése is arra mutat rá, hogy a szabályozás hatására a vásárlók egy része elfordulhat ezektől a településektől, és olyan alternatív helyszíneket kereshet, ahol nincsenek ilyen adminisztratív vagy pénzügyi terhek. Ez a keresletcsökkenés különösen azokat a vevőket érintheti érzékenyen, akik befektetési céllal vásárolnának ingatlant, vagy akik számára a tranzakció gyorsasága, egyszerűsége és kiszámíthatósága elsődleges szempont. A bankok által már most „beárazott” bizonytalanság szintén hozzájárulhat a kereslet általános mérséklődéséhez ezeken a területeken.  

Miközben a külső vásárlók kereslete potenciálisan csökkenhet, a helyi lakosok és a törvény alól mentesülő csoportok – például az állami otthonteremtési támogatásokkal vásárlók – továbbra is aktív szereplői maradhatnak az érintett települések ingatlanpiacának. Sőt, amennyiben a külső kereslet visszaesése miatt az ingatlanárak mérséklődnek vagy stagnálnak, az javíthatja a helyben élők lakáshoz jutási esélyeit. Az elővásárlási jog esetleges kiterjesztése a helyi lakosokra kifejezetten ezt a célt szolgálhatja, erősítve a helyiek pozícióit a piacon, bár ennek gyakorlati megvalósulása és hatékonysága még számos kérdést vet fel. Elképzelhető, hogy a helyi kereslet fokozottabban a kisebb értékű, esetleg felújításra szoruló, de megfizethetőbb ingatlanok felé tolódik el, míg a drágább, prémium kategóriájú ingatlanok iránti érdeklődés a külső vevők elmaradása miatt csökken.  

A kínálati oldal reakciói is meghatározóak lesznek a piaci folyamatok alakulásában. Az ingatlanfejlesztők várhatóan óvatosabbá válnak az új projektek indításával kapcsolatban azokban a városokban és községekben, ahol az önkormányzatok szigorú betelepülési korlátozásokat vezetnek be. A potenciális vevőkör szűkülése és a beruházások megtérülésének bizonytalanabbá válása a fejlesztési kedv visszafogásához vezethet, ami hosszú távon az új építésű ingatlanok kínálatának csökkenését eredményezheti az érintett területeken. Ezzel párhuzamosan, egyes meglévő ingatlantulajdonosok, tartva az esetleges értékcsökkenéstől vagy az eladási folyamat nehézkessé válásától, megpróbálhatják még a korlátozások teljes körű bevezetése és alkalmazása előtt piacra dobni ingatlanaikat. Ez a jelenség rövid távon növelheti a használt lakások és házak kínálatát, ami további nyomást helyezhet az árakra.  

A törvény hatásai várhatóan nem egyenletesen érintik majd az ország összes települését. Különösen nagy figyelem irányul azokra a területekre, amelyek az elmúlt években a betelepülők kiemelt célpontjai voltak. Ide tartoznak a nagyvárosok, mindenekelőtt Budapest és annak agglomerációs gyűrűje, ahol olyan települések, mint Dunakeszi vagy Szigetszentmiklós már most is jelentős népességnövekedést tapasztaltak. Hasonlóan érintettek lehetnek a turisztikailag frekventált régiók, például a Balaton környéke (Tihany említhető példaként) vagy Fertőd és térsége. Budapesten belül is vannak olyan kerületek – mint a II., XI., XII., XIII. és XIV. kerület –, ahol a magas lakossági mobilitás és az intenzív ingatlanpiaci kereslet miatt az önkormányzatok nagyobb valószínűséggel élhetnek majd a szabályozás új eszközeivel. Ezeken a „forró pontokon” a törvény hatása várhatóan erőteljesebb lesz, és itt alakulhatnak ki a legnagyobb piaci átrendeződések és ármozgások.  

Az ingatlanárak lehetséges változásai: forgatókönyvek és területi különbségek

Azokban a településekben, ahol az önkormányzatok aktívan élnek a törvény adta lehetőségekkel, és betelepülést korlátozó intézkedéseket – például betelepülési adót, a lakcímbejelentés szigorítását vagy az elővásárlási jog kiterjesztését – vezetnek be, a külső, nem mentesülő vásárlók keresletének visszaesése valószínűsíthető. Ez, párosulva a megnövekedett tranzakciós költségekkel, az elhúzódó ügyintézéssel és az általános piaci bizonytalansággal , az ingatlanárak csökkenéséhez vagy legalábbis stagnálásához vezethet ezeken a területeken. Nagy Zoltán ügyvéd is felhívta a figyelmet arra a problémára, hogy mi lesz azokkal a tulajdonosokkal, akiknek ingatlana a szabályozás miatt jelentősen veszít értékéből. Ez az ármérséklődés különösen azokat az ingatlanokat érintheti, amelyek árazása eddig elsősorban a külső, magasabb fizetőképességű keresletre épült. Az árcsökkenés mértéke azonban nagyban függ majd a bevezetett helyi szabályozás konkrét szigorától, a település egyéb vonzerejétől és az általános gazdasági környezettől is.  

Érdekes és nem szándékolt következménye lehet a törvénynek az, hogy áremelkedést generálhat azokon a közeli, de a korlátozások hatálya alá nem eső településeken, amelyek vonzó alternatívát kínálnak a betelepülni szándékozóknak. Amennyiben egy népszerű régióban egyes önkormányzatok szigorú korlátozásokat vezetnek be, a potenciális vásárlók kereslete átterelődhet a szomszédos, hasonló adottságokkal rendelkező, de liberálisabb szabályozást alkalmazó településekre. Ezeken a „menekülő útvonalakon” a hirtelen megnövekedett kereslet felfelé hajthatja az ingatlanárakat. Így a törvény közvetett módon olyan települések ingatlanpiacát is befolyásolhatja, amelyekre egyébként nem terjed ki a helyi szintű szigorítás, potenciálisan újabb területi egyenlőtlenségeket és infrastrukturális feszültségeket generálva ezeken a helyeken is. Ez a jelenség a kereslet-kínálat viszonyainak logikus eltolódásából következik, és a Duna House elemzése is utal a kereslet- és árkülönbségek lehetséges átrendeződésére.  

A „betelepülési adó” vagy a lakcím létesítéséhez kötött egyéb pénzügyi hozzájárulások bevezetése esetén felmerül a kérdés, hogy ezeket a többletterheket ténylegesen ki fogja viselni. Bár formálisan a betelepülő vásárlót terhelik ezek a költségek, a piaci alkupozícióktól függően elképzelhető, hogy az eladók kénytelenek lesznek árengedményt adni, hogy ingatlanuk versenyképes maradjon, így közvetve ők viselik a teher egy részét. Erős keresleti piacon, ahol kevés az eladó ingatlan, valószínűbb, hogy a vevők kénytelenek teljes egészében megfizetni ezeket a plusz költségeket, ami csökkenti a számukra megfizethető ingatlanok körét és tovább szűkíti a keresletet. Gyenge kereslet és túlkínálat esetén azonban az eladók kényszerülhetnek arra, hogy az áraikba „beépítsék” ezeket a terheket, hogy vonzóbbá tegyék kínálatukat. Az adóteher-viselés tényleges megoszlása tovább bonyolítja az árak alakulásának előrejelzését, és településenként, sőt akár ingatlantípusonként is eltérő lehet.  

A törvény egyik legjelentősebb és leginkább aggodalomra okot adó hosszú távú következménye egy erősen fragmentált, akár „kétsebességes” ingatlanpiac kialakulása lehet Magyarországon. Azokon a településeken, ahol az önkormányzatok szigorú és kiterjedt korlátozásokat vezetnek be, az ingatlanok likviditása csökkenhet, forgalmuk lelassulhat, és értékük stagnálhat vagy akár csökkenhet is. Ezzel szemben a korlátozásoktól mentes, de továbbra is vonzó adottságokkal rendelkező településeken – beleértve azokat is, amelyek a korlátozások elől „menekülő” kereslet célpontjaivá válnak – az árak tovább emelkedhetnek. Ez a helyi önkormányzati döntésektől függő, egyre növekvő területi differenciálódás alapvetően átalakíthatja a jelenlegi magyarországi ingatlanpiaci struktúrát és az értékviszonyokat. Ez a fragmentáció nemcsak az árakban, hanem az ingatlanokhoz kapcsolódó egyéb tényezőkben, mint a finanszírozási lehetőségek vagy a fejlesztési potenciál, is megnyilvánulhat.  

Piaci bizonytalanságok és a befektetői magatartás alakulása

A helyi önazonosság védelméről szóló törvény tervezete már a parlamenti elfogadása és a tervezett 2025. július 1-jei hatálybalépése előtt is jelentős piaci és jogi bizonytalanságot generált. Ez a bizonytalanság önmagában is negatív hatással van az ingatlanpiaci tranzakciók számára és a szereplők várakozásaira. A Duna House ingatlanközvetítő hálózat szakértői szerint a pénzintézetek már elkezdték „beárazni” ezt a kockázatot, ami a hitelfelvételi feltételek szigorodásában, a kockázatosabbnak ítélt településeken nyújtott hitelek kamatainak emelkedésében, vagy akár a hitelezés visszafogásában is megnyilvánulhat. A Duna House májusi adatai szerint már érezhető a törvényjavaslat hatása a piaci aktivitásban , és a befektetők egy része elkezdett kiszállni bizonyos ingatlanokból, ami a piac átrendeződésére utal. A bizonytalanság nemcsak a tranzakciók volumenét és az árakat befolyásolja, hanem rontja a piac átláthatóságát is, megnehezítve a reális piaci érték meghatározását egy ennyire képlékeny és településenként eltérő jövőbeli szabályozási környezetben.  

A kialakult bizonytalan helyzetben a befektetők és a potenciális vásárlók magatartása polarizálódhat. Egy részük a kivárás mellett dönthet, amíg nem válnak egyértelművé az egyes önkormányzatok által elfogadott helyi rendeletek konkrét részletei, azok várható alkalmazási gyakorlata és a piaci reakciók. Mások, különösen azok, akik kedvezőtlen változásoktól, például jelentős új adóterhektől vagy az eladási lehetőségek beszűkülésétől tartanak, megpróbálhatják ingatlan tranzakcióikat – legyen az eladás vagy vétel – még a törvény teljes körű hatálybalépése és a helyi rendeletek alkalmazása előtt lebonyolítani. A Duna House 2025 első negyedévére vonatkozó adatai már utaltak arra, hogy nőtt a korábban befektetési céllal vásárolt, majd viszonylag rövid időn belül újra piacra dobott ingatlanok aránya, ami a befektetői stratégia változására és a piac átrendeződésére utalhat. Ez a kettős – kiváró vagy éppen tranzakciókat előrehozó – magatartás rövid távon jelentős ingadozásokat okozhat a keresletben és a kínálatban egyaránt, tovább növelve a piaci volatilitást.  

Komoly jogi és anyagi következményekkel járhat, ha a törvény és az arra épülő önkormányzati rendeletek hatására egyes ingatlanok értéke jelentősen csökken. Nagy Zoltán ingatlanjogra szakosodott ügyvéd is felvetette azt a kérdést, hogy kihez fordulhatnak kártérítésért azok a tulajdonosok, akiknek ingatlana bizonyíthatóan a jogszabályi változások miatt veszít értékéből. Amennyiben egy ingatlan forgalmi értékének csökkenése egyértelműen és bizonyíthatóan a településvédelmi intézkedések közvetlen következménye, az alapot adhat kártalanítási vagy akár kártérítési igények érvényesítésére az állammal vagy az érintett önkormányzattal szemben. Az Alaptörvény védi a tulajdonhoz való jogot, és ha egy állami vagy önkormányzati intézkedés aránytalanul korlátozza ezt a jogot és bizonyítható vagyoni hátrányt okoz, felmerülhet a kisajátítás nélküli korlátozásért járó kártalanítás kérdése. Az ilyen perek kimenetele és jogi megalapozottsága azonban rendkívül bizonytalan, és jelentős terhet róhatnak a központi költségvetésre vagy a helyi büdzsékre, amennyiben a bíróságok a tulajdonosoknak adnak igazat.  

Számos piaci elemző és szakértő véli úgy, hogy a törvény deklarált célja, a „helyi önazonosság védelme” mellett, más, kevésbé hangsúlyozott, pragmatikusabb célok is meghúzódhatnak a jogalkotói szándék mögött. Ilyen lehet például az önkormányzatok számára új, helyi bevételek generálása a betelepülési adóból vagy a lakcím létesítéséhez kötött pénzügyi hozzájárulásokból. Felmerül az ingatlanárak mesterséges visszafogásának szándéka is azokon a településeken, ahol az árak az elmúlt években rendkívül dinamikusan emelkedtek és szinte megfizethetetlenné váltak a helyiek számára. Továbbá, az agglomerációs településeken a közlekedési dugók és az általános infrastrukturális túlterheltség csökkentése is lehet egy rejtett cél, ahol a lakossági elégedetlenség ezek miatt jelentősen megnőtt. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a törvény a nagyobb városok és a budapesti kerületek kezébe is új eszközt adhat az árszabályozásra és a betelepülőktől származó adók beszedésére. Amennyiben ezek a pragmatikusabb célok valóban szerepet játszanak, úgy várható, hogy az önkormányzatok aktívan élni is fognak az új szabályozási eszközökkel.  

Hosszú távú következmények és szakértői ajánlások

A településvédelmi törvény hosszú távú hatásai túlmutatnak a közvetlen ingatlanpiaci árváltozásokon, és potenciálisan befolyásolhatják Magyarország teljes településszerkezetét és a társadalmi mobilitás mintázatait. Azok a települések, amelyek szigorú korlátozásokat vezetnek be, egyfajta „bezárkózást” élhetnek meg, kevésbé lesznek nyitottak a külső betelepülők számára, míg más önkormányzatok a nyitottság politikáját folytathatják. Ez a fragmentáció és a települések közötti eltérő szabályozási gyakorlat befolyásolhatja a munkaerő országon belüli mobilitását, a lakóhely-választási szabadságot, és végső soron a társadalmi kohéziót is. Kérdéses, hogy a törvény milyen irányba tolja el a városok és a vidék, illetve a különböző fejlettségű régiók közötti népességmozgási folyamatokat. A társadalmi mobilitás esetleges korlátozása negatívan hathat a gazdasági fejlődésre, amennyiben a munkaerő nem tud szabadon áramlani oda, ahol arra a legnagyobb szükség van, vagy ahol a legjobb lehetőségek kínálkoznak.  

A törvény alkalmazása során kulcsfontosságú lesz az „észszerű mértékű” önkormányzati intézkedés fogalmának bírósági értelmezése, valamint a jogorvoslati lehetőségek hatékonysága és elérhetősége. A jogszabály lehetőséget biztosít közigazgatási per indítására az önkormányzati döntésekkel szemben , de a fellebbezési eljárások részletei és gyakorlati működése még számos kérdést vetnek fel. Amennyiben az önkormányzatok túl nagy szabadságot kapnak az „észszerűség” szubjektív definiálásában, az önkényes vagy aránytalanul súlyos korlátozásokhoz, és általános jogbizonytalansághoz vezethet. Egy világos, egységes és kiszámítható joggyakorlat kialakulása elengedhetetlen a piac stabilizálásához és a polgárok jogainak védelméhez. Ha a jogorvoslat nehézkes, költséges és lassú, az elriaszthatja az érintetteket attól, hogy vitassák az önkormányzati döntéseket, még akkor is, ha azok méltánytalanok.  

A megváltozott és várhatóan tovább bonyolódó piaci környezetben az ingatlanvásárlóknak és -eladóknak egyaránt fokozott körültekintésre és alapos tájékozódásra van szükségük. A vásárlást tervezőknek mindenekelőtt részletesen meg kell ismerniük a céltelepülésen hatályos vagy tervezett helyi rendeleteket, a lehetséges korlátozásokat, a lakcímbejelentés feltételeit és az esetlegesen fizetendő betelepülési adó mértékét. Kalkulálniuk kell a tranzakciók esetlegesen hosszabb ügyintézési idejével és a megnövekedett bizonytalansági tényezőkkel. Indokolt lehet jogi szakértő, ügyvéd tanácsának igénybevétele a szerződéskötés előtt. Az ingatlaneladóknak pedig tisztában kell lenniük azzal, hogy a helyi szabályozás hogyan befolyásolhatja ingatlanuk eladhatóságát, potenciális vevőkörét és végső soron az elérhető piaci árat. Fel kell készülniük arra, hogy a vevők óvatosabbak lehetnek, és az alku során erősebb pozícióba kerülhetnek. A helyi szabályokról való transzparens és pontos kommunikáció mindkét fél számára segíthet a bizalomépítésben és a sikeres tranzakció lebonyolításában.

A településvédelmi törvény egy rendkívül komplex, sokrétű és potenciálisan ellentmondásos hatásokkal járó jogszabálycsomag, amelynek végső, nettó mérlege az ingatlanpiac egészére és a települések jövőjére nézve jelenleg még nagymértékben bizonytalan. Rövid távon valószínűsíthetően növeli a piaci bizonytalanságot , lassíthatja a tranzakciós folyamatokat, és egyes, korlátozásokat bevezető területeken árcsökkenést vagy legalábbis az áremelkedés ütemének mérséklődését okozhatja. Ezzel párhuzamosan más, alternatívát kínáló településeken a kereslet átterelődése miatt akár áremelkedést is generálhat. Hosszú távon a törvény a magyarországi településszerkezet jelentős fragmentálódásához, a lakossági mobilitás esetleges csökkenéséhez és egy „többsebességes”, a helyi szabályozások által erősen differenciált ingatlanpiac kialakulásához vezethet. A tényleges hatások mértéke és iránya döntően függ majd az egyes önkormányzatok által elfogadott helyi rendeletek konkrét tartalmától és szigorától, valamint a jogalkalmazási és jogorvoslati gyakorlat alakulásától. A törvény sikere vagy kudarca azon múlik majd, hogy sikerül-e megtalálni a kényes egyensúlyt a helyi közösségek jogos védelmi érdekei, az egyéni tulajdonosi és lakóhely-választási szabadságjogok, valamint a gazdasági racionalitás és a fenntartható fejlődés követelményei között.